Grundsätzliches (Art. 269d OR)
Die Mietzinserhöhung muss auf dem amtlichen Formular des Kantons, in dem sich das Mietobjekt befindet, mitgeteilt werden. Die Mietzinserhöhung kann auf einen vertraglichen Kündigungstermin hin geltend gemacht werden unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist plus zehn Tage. Das Einschreiben sollte daher mindestens noch einmal zehn Tage vorher an die Mieterschaft versandt werden, damit die postalische Zustellung rechtzeitig erfolgt (also z.B. bei einem Wohnungsmietvertrag am 10. Juli 2023 für eine Mietzinserhöhung ab 1. November 2023, falls Ende Oktober ein vertraglicher Kündigungstermin ist). Die Mietzinserhöhung muss klar begründet werden
Im Folgenden eine Auswahl der Fragen unserer Mitglieder:
«Mein Wohnungsmietvertrag ist dreimonatlich auf Ende März und Ende September kündbar, jedoch frühestens per Ende September 2024. In Anbetracht der zu erwartenden Erhöhung des Referenzzinssatzes habe ich folgende Klausel in den Mietvertrag geschrieben: 'Der angewendete Referenzzinssatz ist 1.25%, Anpassungen des Mietzinses auf Grund Veränderungen des Referenzzinssatzes erfolgen unabhängig von der Mindestmietdauer'. Ist diese Bestimmung zulässig?÷
Nein, eine solche Klausel ist nicht zulässig. Art. 269d Abs. 1 OR ist zwingend und besagt, dass die Vermieterschaft den Mietzins auf den "nächstmöglichen Kündigungstermin" erhöhen kann. Wenn eine Mindestmietdauer vereinbart wurde (z.B. mit der Formulierung "der Vertrag ist frühestens kündbar per…"), dann kann der Mietzins auch erst auf diesen Termin (bzw. auf den 1. des Folgemonats) erhöht werden. Der Mietzins kann also erst auf den 1. Oktober 2024 erhöht werden.
«Mein Mietvertrag ist für zwei Jahre befristet. Kann ich trotzdem auf Ende März 2024 eine Mietzinserhöhung machen?»
Nein, das ist nicht möglich, da weder Ende März 2024 noch sonst irgendwann während des befristeten Mietverhältnisses ein ordentlicher Kündigungstermin besteht.
«Wir haben eine Wohnung vermietet mit Referenzzinssatz 1.25% im Vertrag. Wir möchten aber im Moment den Mietzins nicht aufschlagen. Können wir zu einem späteren Zeitpunkt den Mietzins trotzdem noch erhöhen, natürlich unter rechtzeitiger Ankündigung auf den nächsten Kündigungstermin?»
Ja, solange der Referenzzinssatz auf 1,5 % ist oder allenfalls noch weiter ansteigt, können Sie den Mietzins auch später noch erhöhen. Es sei denn, der Referenzzinssatz würde vom Bundesamt für Wohnungswesen bald wieder gesenkt auf 1,25% (was unwahrscheinlich ist), dann hätten Sie die Erhöhungsmöglichkeit verpasst.
«Sollte der Referenzzinssatz auf 1.75% steigen, können wir dann gleich die rund 6% erhöhen auf den nächsten Kündigungstermin?»
Ja, dann kann die Vermieterschaft den ganzen Schritt von 1,25% auf 1,75% erhöhen. Ebenso können auch 40% der aufgelaufenen Teuerung sowie die allgemeine Kostensteigerung erhöht werden.
«Ich habe die Wohnung seit vielen Jahren vermietet und bin mit dem Mietzins nie rauf oder runter gegangen. Wieviel kann ich jetzt aufschlagen?»
Wenn Sie in den letzten Jahren, als der Referenzzinssatz gesunken ist, den Mietzins nie gesenkt haben, dann beruht der Mietvertrag immer noch auf einem höheren Referenzzinssatz.
Die 40% der Teuerung sowie die allgemeine Kostensteigerung könnten Sie zwar aufschlagen, Sie müssten den Nettomietzins jedoch dem aktuellen Referenzzinssatz anpassen, was zu einer Senkung führt. Sie können den neuen Nettomietzins mit dem Mietzinsrechner des HEV Schweiz berechnen. Je nachdem, wie lange es her ist seit Vertragsabschluss, kann es sein, dass insgesamt eine Senkung resultiert und Sie gar nichts aufschlagen können.
«Ich habe eine Wohnung vermietet an zwei Personen, die Solidarmieter sind. Muss ich beiden separat – in zwei Kuverts - eine Mietzinserhöhung zusenden?»
Nein, das ist nicht nötig. Aber Sie müssen auf dem amtlichen Formular als Adressat beide Namen der Ehegatten, eingetragenen Partner oder Konkubinatspartner oder alle Namen der Wohngemeinschaft-Mieter aufführen, ebenso auf dem Kuvert (oder ein Fensterkuvert verwenden).
«Ich plane in zwei bis drei Jahren eine Totalsanierung, da werde ich allen Mietern kündigen. Kann ich den Mietzins jetzt trotzdem aufschlagen?»
Die Mietzinserhöhung kann durch die Mieterschaft angefochten werden. Die Vermieterschaft muss sich bewusst sein, dass eine dreijährige Kündigungssperrfrist resultieren kann, wenn das Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren z.B. mit einem Vergleich abgeschlossen wird oder wenn ein Urteil oder Urteilsvorschlag überwiegend zugunsten der Mieterschaft ergeht. Wenn in naher Zukunft eine Kündigung wegen Totalsanierung oder eine Eigenbedarfskündigung geplant ist, sollte man das Risiko eines Gerichtsverfahrens besser nicht eingehen.
Fazit
Es stellen sich sehr viele Fragen und das Thema ist komplex. Wer keine Fehler riskieren möchte, wende sich doch an die Rechtsberatung des HEV Zürich für einen persönlichen Beratungstermin (044 487 17 11) oder an die telefonische Rechtsberatung (044 487 17 17).
