Bewerten | FAQ | HEV Zürich

Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.»

Quelle: International Valuation Standard 2013, Definitions, Market value

Der Wert einer Immobilie stellt eine Prognose des bei einer Transaktion auf dem Markt erzielbaren Preises dar.

Ein solcher Wert, der zumeist auf dem Ergebnis einer Bewertung basiert, wurde unter objektiven Gesichtspunkten hergeleitet und ist somit für jedermann nachvollziehbar.

Der Preis einer Immobilie hingegen ist der tatsächlich erzielte Erlös beim Kauf/Verkauf des Objektes. Er liegt zwischen den Wertvorstellungen von Käufer und Verkäufer, wird durch spezifische, individuelle Rahmenbedingungen bestimmt und kann vom geschätzten Wert abweichen.

Grundsätzlich werden in Marktwertgutachten keine steuerlichen Aspekte berücksichtigt.

Eine Ausnahme bilden die objektgebundenen periodischen Liegenschaftssteuern, die als Eigentümerkosten dargestellt werden. Bei optierten und teiloptierten Liegenschaften (der Mehrwertsteuer unterstellt) sind die steuerlichen Aspekte im Bewertungsgutachten transparent darzustellen. Hingegen sind im Unterschied zu den INREV Empfehlungen nach nationaler Usanz im Marktwert keine Kaufnebenkosten (Notargebühren, Provisionen, Handänderungssteuern) enthalten. Allfällige Gewinnsteuern bleiben ebenfalls unberücksichtigt.

Die hedonische Methode geht davon aus, dass im Marktpreis einer gehandelten Liegenschaft Informationen über die Bewertung der einzelnen Wert bestimmenden Eigenschaften «versteckt» sind.

Mittels geeigneter statistischer Methoden ist es möglich, diese von den Käufern unterschiedlich gewerteten Einzelfaktoren zu erfassen, zu gewichten und miteinander zu vergleichen, um so zu einem Gesamtwert zu gelangen.

Anhand einiger Eigenschaften wie etwa Makrolage (Zugehörigkeit zu einer Region, Attraktivität der Gemeinde, Erreichbarkeit des nächsten Wirtschaftszentrums usw.), Mikrolage (Distanzen zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Sicht, Besonnung, Immissionen usw.), quantitative Objektinformationen (Grundrissgrösse, Volumen, Nutzfläche, Zimmerzahl usw.), qualitative Objektinformationen (Baujahr, Zustand, Standard, usw.) ist eine Liegenschaft hinreichend gut zu beschreiben. Diese «impliziten Preise» der Objekteigenschaften können im Marktgleichgewicht (gehandelte Objekte) gemessen werden, um dann mittels der statistischen Schätzung dieser Preise eine Vorhersage der Marktwerte von anderen Objekten mit anderen Qualitäten zu machen.

Die hedonische Bewertung ist eine statistisch fundierte Vergleichswertmethode. Der Vorteil liegt vor allem in den tiefen Kosten, dafür kann die Schätzgenauigkeit innerhalb der Bandbreite von +/–20% liegen.

Es besteht für den Vermieter keine Pflicht, von sich aus den Mietzins zu senken.

Nach Art. 270a OR kann jedoch der Mieter eine Herabsetzung des Mietzinses auf den nächstmöglichen Termin verlangen, mit der Begründung, dass sich die Berechnungsgrundlagen wesentlich verändert haben. Eine Senkung des Referenzzinssatzes um ¼% gilt als eine wesentliche Änderung. Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich an den Vermieter stellen. Der Antrag für eine Senkung muss unter Einhaltung der Kündigungsfrist, auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangt werden und vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen.

Der Vermieter kann im Gegenzug Kostensteigerungen sowie die Teuerung auf das risikotragende Kapital (40% der Teuerung gemäss Landesindex) geltend machen. Bei einem verspätet gestellten Begehren wird die Mietzinsreduktion erst auf den nächstfolgenden Kündigungstermin geschuldet. Die Herabsetzung des Mietzinses kann bei indexierten Verträgen infolge des gesunkenen Referenzzinssatzes nicht verlangt werden, wenn eine feste Vertragsdauer besteht.

Der Vermieter muss als Eigentümer des Mietobjektes dafür sorgen, dass die vermietete Sache in einem tauglichen Zustand erhalten bleibt. Grundsätzlich muss daher der Vermieter die Behebung von Mängeln bezahlen.

Natürlich muss der Mieter die Schäden, die er verursacht hat, beheben. Darunter fällt auch die übermässige Abnützung der Wohnung (z.B. wenn die Wohnung aufgrund des Zigarettenrauchs nach 2 Jahren wieder gestrichen werden muss).

Ausserdem muss der Mieter alle Reparaturen bezahlen, die zum sogenannten „kleinen Unterhalt“ gehören. Alle kleinen, für den gewöhnlichen Gebrauch der Mietsachen erforderlichen Reinigungen und Ausbesserungen gehören zum kleinen Unterhalt. Zu beachten ist auch, was im Vertrag oder in den allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag als „kleiner Unterhalt“ bezeichnet wurde. In der Rechtspraxis wird aktuell dann von einem kleinen Unterhalt ausgegangen, wenn die Kosten im Einzelfall CHF 150.00 nicht übersteigen

Der Vermieter hat die Wahl: Wenn der Vermieter an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses interessiert ist, muss er nichts unternehmen.

Das Mietverhältnis setzt sich dann gemäss Art. 266 Abs. 2 OR stillschweigend fort. Der Mieter wird so für die zukünftigen monatlichen Mietzinse haftbar und muss, so er das will, auf den nächstmöglichen Kündigungstermin hin das Mietverhältnis nochmals künden.

Wenn der Vermieter den Mieter hingegen nicht länger in seiner Liegenschaft dulden möchte, kann er ein Ausweisungsverfahren einleiten. Im Einzelfall kann ein Mietausweisungsverfahren – etwa durch einen rechtskundigen Mieter, der alle Rechtsmittel ausschöpft – einige Zeit in Anspruch nehmen. In diesem Fall dürfte sich für den Verwalter der Beizug eines Rechtsanwaltes lohnen.

Welcher Hausbesitzer kennt sie nicht: unschöne Flecken auf Steinböden der Terrasse oder des Balkons. Und Jahr für Jahr werden sie erst noch grösser.

Zwar sind diese runden weisslichen bis grünlichen Flecken weder giftig oder sonst wie gefährlich, doch können sie das ästhetische Empfinden des Betrachters markant stören. Zumeist handelt es sich dabei um Flechten, einer symbiotischen Lebensgemeinschaft von Pilzen und bestimmten Algen oder Bakterien.

In der Schweiz kommt dabei am häufigsten die Krustenflechte vor und diese erweist sich als hartnäckige Bewohnerin von porösen Betonflächen wie Dachziegeln oder Verbundsteinen. Sie ist sehr widerstandsfähig, hat ein hartes Schutzschild und ist fest mit der Oberfläche verankert. Deshalb braucht es auch entsprechende Geräte, um sie sicher von mit Steinplatten belegten Terrassen oder Balkonen zu entfernen. Da Steinplatten eine unterschiedliche Oberflächenstruktur haben (rau oder poliert), ist es wichtig, dass die richtige Reinigungsmethode angewendet wird. Somit ist es für diese Arbeit unerlässlich, einen Fachmann beizuziehen.

Am besten lassen sich Flechten mittels Skalpell, Bürsten oder durch einen Wasserstrahl unter Druck entfernen. Dabei ist es wichtig, zuvor die Beschaffenheit des Untergrunds zu prüfen, denn bei einer mechanischen Abtragung der Flechten besteht die Gefahr, dass nur die sichtbaren Teile der Organismen entfernt werden. Pilzmyzele und Sporen können dabei zurückbleiben und zu erneutem Wachstum führen.

Je nach Befall kann es notwendig sein, Fungizide oder andere Mittel einzusetzen. Diese sind normalerweise gut wasserlöslich und deshalb nur kurzzeitig wirksam. Das wirkungsvollste Gegenmittel besteht jedoch in der Zerstörung der Lebensgrundlagen der Organismen. Dies geschieht hauptsächlich durch bauliche Massnahmen wie Überdachungen, welche dafür sorgen, dass der Boden beziehungsweise die Steinplatten gar nicht oder weniger lang feucht sind.

Wohnungsabgaben sind eine aufwendige Sache. Umso wichtiger ist es, sich früh genug darauf vorzubereiten und ausreichend Zeit einzuplanen.

Am besten engagiert der Mieter für die Abgabe ein professionelles Reinigungsinstitut. Dieses sollte rechtzeitig reserviert werden, da solche Unternehmen an den offiziellen Zügelterminen sehr schnell ausgebucht sind. Wichtig ist dabei eine Übergabegarantie, d.h. dass jemand vom Institut bei der Übergabe vor Ort ist, um so allfällige Beanstandungen umgehend zu beheben. Sollte der Mieter die Reinigung selbst durchgeführt haben, so sind die folgenden Punkte besonders zu beachten – diese gehen aus unserer Erfahrung sehr oft vergessen:

Fenster müssen innen und aussen sauber sein. Ältere Fenster mit Doppelverglasung müssen aufgeschraubt und sämtliche vier Seiten geputzt werden. Nicht vergessen darf man in diesem Zusammenhang die Wasserrinnen bei den Fenstern.
Rollläden, Lamellenstoren und Jalousien sind ebenfalls zu reinigen.
Lampenkörper müssen demontiert und innen und aussen geputzt werden.
Sämtliche sanitären Apparate sind sauber zu reinigen. Dabei ist zu beachten, dass Spiegelschrankablagen und Wasserstöpsel im Lavabo und Badewanne nicht vergessen gehen. Bei den Wasserhahnen sollten die Neoperldüsen entkalkt werden. Ebenfalls gereinigt werden muss der Spülkasten beim WC.
Vielmals gehen der Estrich und/oder das Kellerabteil vergessen. Diese müssen nicht nur geräumt sondern auch gereinigt werden, dabei sind auch Spinnweben und netze zu entfernen.
Alle Schlüssel (Wohnungs-, Briefkasten-, evtl. Kellerschlüssel gemäss altem Übernahmeprotokoll) müssen vollständig zurückgegeben werden.

Im Badezimmer treten immer wieder Probleme mit Silikonfugen auf.

Sie können spröde werden und Risse aufweisen, dadurch kann Wasser in die Zwischenräume eindringen, sich am Boden ansammeln und zu schwerwiegenden Wasserschäden führen. Auf der anderen Seite sind defekte Silikonfugen prädestiniert für Schimmelpilzbefall. Beides sind Probleme, die entweder das Portemonnaie belasten oder die Gesundheit gefährden - oder beides.

Um dies zu vermeiden, sind regelmässig Kontrollen wichtig. Stellt man Risse fest, so müssen diese grossflächig herausgeschnitten oder rausgekratzt und durch neue Fugen ersetzt werden. Falls es zu Schimmelbefall an den Silikonfugen gekommen ist, darf dieser nicht abgekratzt, sondern die betroffenen Silikonfugen müssen als Ganzes ersetzt werden. Sollten hingegen die Zementfugen bei den Wandplatten leichten Schimmelbefall aufweisen, so können diese mit einem entsprechenden Schimmelspray behandelt werden. Falls diese Zementfugen Risse aufweisen, müssen sie von einem Fachmann ersetzt werden.

Es ist wichtig beim Erwerb von neuen Silikonfugen darauf zu achten, dass sogenannt antifungizide Silikonfugen gekauft werden.

Fragen Sie mehrere Makler an und lassen Sie sich eine unverbindliche Offerte ausarbeiten.

Vergleichen Sie die Offerten nicht nur bezüglich des Provisionsansatzes, sondern auch bezüglich der damit verbundenen Leistungen. Lassen Sie sich nicht dazu verleiten, dem Makler mit dem höchsten Schätzungsergebnis Ihrer Immobilie blind den Auftrag zu erteilen. Der Makler ist der verlängerte Arm des Eigentümers und muss dessen Interessen glaubhaft vertreten können. Gegenüber dem Käufer ist der Makler die erste Ansprechperson, ein seriöser Berufshintergrund, ein kompetentes und Vertrauen erweckendes Auftreten sind daher unabdingbar.

Vertrauen Sie bei der Wahl Ihres Maklers auch einmal auf Ihr Bauchgefühl.

Der Verkauf einer Immobilie ist mit einigen Risiken und Mühen verbunden.

Wer dies auf sich nimmt, kann die Maklergebühren sparen. Ein lokal verankerter Immobilienmakler hat von der aktuellen Situation vor Ort Kenntnis und Beziehungen zu Personen, die an einem Kauf tatsächlich interessiert sind. Der Makler kann einen möglichen Verkaufspreis einschätzen und wird aufgrund seiner Erfahrung ein Konzept vorlegen, mittels welchem ein Verkaufserfolg erzielt werden kann. Ein seriöser Makler wirkt auch als Bindeglied zwischen Käufer und Verkäufer und schafft gegenseitiges Vertrauen.

Die Kosten des Maklers können bei den Grundstückgewinnsteuern (teilweise) geltend gemacht werden.

Die bestehenden Mietverträge gehen von Gesetzes wegen auf den neuen Eigentümer über und bleiben unverändert bestehen.

Die obligatorische Versicherung der Kantonalen Gebäudeversicherung geht von Gesetzes wegen auf den neuen Eigentümer über.

Die privaten Gebäudeversicherungen gehen ebenfalls auf den neuen Eigentümer über, wobei dieser eine Kündigungsmöglichkeit innerhalb der ersten 30 Tage nach der Handänderung hat.

Die Gebühren sind pro Kanton unterschiedlich hoch. Im Kanton Zürich gelten derzeit folgende Ansätze:

Öffentliche Beurkundung des Kaufvertrages 1 Promille des Kaufpreises zzgl. gesetzliche Mehrwertsteuer
Eigentumsübertragung 1 Promille des Kaufpreises

Es ist den Vertragsparteien überlassen, wer diese Gebühren zu tragen hat; üblicherweise werden diese je zur Hälfte getragen. In diesem Zusammenhang ist die solidarische Haftung unter den Vertragsparteien zu beachten. Gebühren für die Erhöhung, bzw. Errichtung von Grundpfandtitel sind alleine von der erwerbenden Partei zu bezahlen.

Öffentliche Beurkundung 1 Promille der Erhöhungs- oder Errichtungs-Summe zzgl. gesetzliche Mehrwertsteuer
Grundbuchamtliche Gebühr 1 Promille der Erhöhungs- oder Errichtungs-Summe

Kaufverträge und Vorverträge über Grundstücke sind nur dann gültig, wenn sie öffentlich beurkundet werden.

Schriftliche Reservationsvereinbarungen sind demzufolge nichtig, also für beide Parteien gänzlich unverbindlich.

Der Kaufinteressent kann trotz Unterschrift die Reservationszahlung verweigern, soweit er diese noch nicht entrichtet hat und bereits entrichtete Zahlungen wieder zurückfordern. Bei einem Nichtzustandekommen des Kaufvertrages trotz unterzeichneter Reservationsvereinbarung ist der Anbieter natürlich enttäuscht und möchte insbesondere geleistete Zahlungen behalten, weil er seine Suche praktisch wieder von vorne beginnen muss. Der Interessent kann die geleistete Anzahlung dennoch in der Regel herausverlangen. Der Verkäufer kann grundsätzlich lediglich die Kosten für die effektiven, in guten Treuen getätigten Aufwände zurückbehalten.

Hinweis zu Anzahlungen

Anzahlungen sind für den Käufer mit einem gewissen Risiko verbunden. Sollte der Verkäufer vor der Eigentumsübertragung zahlungsunfähig werden, ist das Geld meist verloren. Oftmals werden kleinere Anzahlungen bereits vor der Beurkundung anlässlich der Unterzeichnung einer sogenannten Reservationsvereinbarung geleistet. Wir empfehlen Ihnen, solche Anzahlungen zurückhaltend und keinesfalls in bar, sondern mittels Überweisung auf ein Konto zu tätigen. Ausserdem sollten sie abklären, ob es sich beim Kontoinhaber tatsächlich um den Grundstückseigentümer handelt.

Quelle/siehe auch: notariate.zh.ch

Der Gläubiger hat abbezahlte Papier-Schuldbriefe dem Schuldner zurückzugeben. Bei Namenschuldbriefen muss zusätzlich die Übertragung auf den Schuldner auf dem Schuldbrief vermerkt werden (Indossament. Beim Register-Schuldbrief hat der bisherige Gläubiger der Übertragung des Schuldbriefs auf den Namen des Schuldners zuzustimmen.)

Der Schuldner bzw. Pfandeigentümer hat die Wahl, beim Papier-Schuldbrief den abbezahlten Schuldbrief dem Grundbuchamt zur Löschung einzureichen oder ihn an einem sicheren Ort zu verwahren bzw. beim Register-Schuldbrief die Löschung des Eintrages im Grundbuch zu verlangen oder den Schuldbrief als Eigentümerschuldbrief fortbestehen zu lassen. Bei einer erneuten Kreditaufnahme können durch die Wiederverwendung des abbezahlten Schuldbriefes Gebühren gespart werden.

Wird aber der abbezahlte Schuldbrief (Pfandtitel) vermisst, so ist ein aufwändiges und ziemlich kostspieliges Kraftloserklärungsverfahren durchzuführen. Erst dann kann der Eintrag im Grundbuch gelöscht werden.

Bei teilweiser Abzahlung des Schuldbriefes besteht die Möglichkeit, die entsprechende Reduktion im Grundbuch und beim Papier-Schuldbrief auch auf dem Pfandtitel nachführen zu lassen. Erfolgt keine solche Reduktion — besteht gleich wie bei abbezahlten Schuldbriefen — theoretisch die Gefahr, dass der Gläubiger die im Schuldbrief verbriefte Forderung an einen gutgläubigen Dritten veräussert. Diesem gutgläubigen Dritten könnten bereits geleistete Zahlungen nicht entgegengehalten werden.

Quelle/siehe auch: notariate.zh.ch

Ein Servitut oder eine Dienstbarkeit ist eine beschränkte dingliche Belastung eines Grundstücks mit einer Duldungs- oder Unterlassungspflicht. Ein Grundstück kann zum Vorteil eines anderen Grundstücks (Grunddienstbarkeit) oder einer bestimmten Person (Personaldienstbarkeit) in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer sich bestimmte Eingriffe des Berechtigten gefallen lassen muss oder nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register über Grundstücke eines bestimmten Gebietes.

Es besteht aus dem Hauptbuch sowie den Plänen, die das Hauptbuch ergänzen, den Liegenschaftsverzeichnissen, den Belegen (Hauptbelege A), den Liegenschaftsbeschreibungen und dem Tagebuch. Ergänzt wird das Grundbuch durch eidgenössische und kantonale Hilfsregister.

Das Hauptbuch enthält die Grundstückbeschriebe sowie die an diesen Grundstücken bestehenden dinglichen Rechte (Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte usw.) und weitere Angaben. In den Tagebüchern werden die Grundbucheinträge chronologisch vermerkt. Als Hauptbelege A werden die Rechtsgrundausweise, die dem Grundbucheintrag zugrunde liegen, wie z.B. Kaufverträge, Pfandverträge, bezeichnet. Ergänzende Belege werden zu den Nebenakten A genommen. Grundkataster (Fläche, Art der Gebäude, Mutationen). Diese Informationen erhalten die Notariate vom Geometer.

Der Grundkataster (Buchreihe, lose Karten oder elektronisch) wird von den Nachführungsstellen erstellt. Die amtliche Vermessung (Neuvermessungen, Katastererneuerungen sowie die laufende Nachführung) erfolgt im Kanton Zürich durch rund 25 private Geometerbüros und acht kommunale Vermessungsämter. Die amtliche Vermessung beschreibt Lage, Form und Inhalt eines Grundstücks und hält die Angaben im Plan für das Grundbuch fest.

Es gibt folgende - obligatorische und freiwillige - Versicherungen:

Bauzeitversicherung GVZ (obligatorisch)

Für Neubauten sowie für Um- und Anbauten von mehr als CHF 50‘000.00 muss vor Baubeginn eine Bauzeitversicherung über die veranschlagten Baukosten, resp. über die bauliche Wertvermehrung abgeschlossen werden. Nach Bauende ist eine Schätzung zu beantragen.

Bauwesenversicherung (fakultativ)

Versichert sind durch unvorhergesehene Beschädigungen oder Zerstörungen verursachte Schäden, d.h.:

Verluste durch Diebstahl von Bauteilen
Aufräumungs- und Schadensuchkosten
Gerüstmaterial

Bauherrenhaftpflichtversicherung (empfehlenswert)

Prämie für Bauherrenhaftpflichtversicherung, welche gestützt auf die Kausalhaftung des Bauherrn (Werkeigentümer-Haftung) die entsprechenden Risiken abdeckt.

Für den Ausbau eines Dachstockes ist massgebend, in welcher Bauzone sich die Liegenschaft befindet.

Je nach Bauzone ist dies möglich oder nicht. Auf jeden Fall ist es empfehlenswert, mit dem zuständigen Kreisarchitekt oder Bauverwalter Kontakt aufzunehmen. Eine Planung ohne vorgängigen Kontakt mit der Baubehörde kann zu unnötigen Fehlplanungen und Mehrkosten führen.

Die alleinige Erneuerung von Fenstern berechtigt zu keinen Förderbeiträge.

Gemäss «Das Gebäudeprogramm» müssten für Unterstützung mit Fördergeldern auch die Fassaden wärmetechnisch erneuert werden.

Kleinstbauten wie etwa Spielhäuser, Holzhäuschen, Velounterstände oder Geräteschuppen benötigen ab 1. Juli 2016 im Kanton Zürich keine Baubewilligung mehr.

So bedürfen laut Beschluss des Zürcher Regierungsrates gemäss neuer Fassung von § l lit. a der Bauverfahrensverordnung (BVV) Bauten und Anlagen, deren Gesamthöhe nicht mehr als 2,5 m beträgt und die eine Bodenfläche von höchstens 6 m2 überlagern, keiner baurechtliehen Bewilligung.

Sofern sich die Liegenschaft nicht unter Denkmalschutz oder im Inventar der schützenswerten Gebäude befindet, braucht es keine Baueingabe. Allerdings ist zu beachten, dass nicht extreme Farben gewählt werden.

Ist die Fassadensanierung mit einem Baugesuch verbunden z.B. durch das Applizieren einer Aussenwärmedämmung, ist es üblich, dass die Fassadenfarbe mit der zuständigen Behörde bemustert wird. Erst nach Bewilligung der Farbgestaltung kann die entsprechende Farbe angebracht werden. Das gleiche gilt auch für Untersichten, Fensterläden, Balkone etc.

Mitteilung von einem Solidarmieter, dass er aus der Wohnung ausziehe und damit aus dem Mietvertrag austrete. Der verbleibende Mieter werde als alleiniger Hauptmieter in den Mieträumlichkeiten verbleiben. Bitte kurz zu bestätigen, dass der Ausziehende nicht mehr Teil des Mietverhältnisses sei.

Das geht nicht. Die beiden solidarischen Mieter müssen den Mietvertrag beide künden oder ausserterminlich beenden. Im Falle einer vorzeitigen Rückgabe i.S.v. Art. 264 OR müssen die Solidarmieter einen Nachmieter offerieren, der tauglich ist im Sinne des Gesetzes. Das kann unter Umständen auch der verbleibende Solidarmieter sein. Es ist dem Vermieter allerdings freigestellt, ob er diesen als alleinigen Nachmieter akzeptieren will. Sollte er tauglich sein, trägt der Vermieter im Ablehnungsfall aber das Leerstandsrisiko.

Der Mieter ist ausgezogen und hat keine neue Adresse hinterlassen.

Will der Vermieter seiner Rechte nicht verlustig gehen, müssen Mängel und übermässige Abnutzungen des Mietobjekts innert zwei Arbeitstagen nach Rückgabe des Mietobjekts dem Mieter schriftlich eingeschrieben mitgeteilt werden – verbunden mit einer Mängelrüge – so der Mieter das Rückgabeprotokoll nicht unterzeichnet hat.

Das von der Mieterschaft nicht unterzeichnete Protokoll und die Mängelrüge müssen, falls die neue Adresse nicht umgehend herausgefunden werden kann, sofort schriftlich per Einschreiben an die letztbekannte Adresse gesandt werden.

Durch Heirat wird kein Anspruch auf einen neuen Mietvertrag begründet.

Für die Vermieterschaft ist es aber wichtig zu vermerken, dass es sich spätestens von nun an um eine Familienwohnung handelt. Dies ist wichtig im Zusammenhang mit einer möglichen Kündigung.

Alle Abmahnungen die Hinblick darauf schriftlich eingeschrieben an den Mieter gehen und auch das Kündigungsformular selber müssen in zweifacher Ausführung gemacht werden: Einmal an den Mieter und dann noch an seinen Ehegatten /eingetragenen Partner. Diese Dokumente müssen mit separater Post, also in zwei (Brief-)Umschlägen, je eingeschrieben und je separat Frankiert dem Mieter und dem Ehegatten /eingetragenen Partner zugestellt werden.

Keine Eile! Solange noch begründete Ansprüche gegen den Mieter bestehen, muss in diesem Umfang die Kaution noch nicht an den ausgezogenen Mieter überwiesen werden.

Nach Ablauf eines Jahres kann der Mieter aber ohne Zustimmung (Unterschrift) des Vermieters mit alleiniger Unterschrift die Auszahlung bei der Bank verlangen; es sei denn der Vermieter habe vor Ablauf eines Jahres seit der Rückgabe des Mietobjekts gegen den ausgezogenen Mieter einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl erwirkt oder ein Gerichtsverfahren eingeleitet. Letzteren Falls empfiehlt es sich, die Bank darüber zu informieren.

Der Mieter hat keinen Anspruch darauf im tiefsten Winter in Shorts und T-Shirt in der Wohnung sein zu können.

Wenn von 7.00 -23.00 Uhr eine Temperatur von 20-21 Grad Celsius erreicht wird, liegt kein Mangel vor.

Der Mieter befindet sich mit der Zahlung des Mietzinses im Rückstand, wenn er nicht termingerecht zahlt; nach 257c OR am Ende jedes Monats. Eine Mahnung ist daher nicht nötig, er befindet sich automatisch in Verzug. Aus diesem Grund könnte der Vermieter den Mieter sofort betreiben. Um ihm zu kündigen, muss der Vermieter aber verschiedene Formalitäten beachten:

Varianten

Abmahnung und Kündigungsandrohung
Wenn der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand ist, kann ihm der Vermieter mittels eingeschriebenem Brief eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist das Mitverhältnis gekündigt werde (257d OR).

Hat der Mieter bei Ablauf der Frist (allenfalls unter Berücksichtigung der postalischen Zustellungsfrist von 7 Tagen) nicht bezahlt, kann der Vermieter kündigen mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines jeden Kalendermonats. Die Kündigung muss mittels amtlichen Formulars erfolgen (266 l OR). Das Formular muss mit eingeschriebenem Brief allen Mietern separat zugesandt oder überbracht werden, wobei bei der persönlichen Übergabe eine Gegenzeichnung erforderlich ist. Bei Familienwohnungen und Wohnungen, welche von gleichgeschlechtlichen registrierten Paaren bewohnt werden, muss der Vermieter das Formular beiden (Ehe-)partnern mit separater Post zustellen.

Betreibung
Neben der ausserordentlichen Kündigung kann der Vermieter die fälligen Mietzinse auf dem Betreibungsweg einfordern, indem er ein Zahlungsbefehl durch das zuständige Betreibungsamt zustellen lässt.

Dies ist auch der Weg, der beschritten werden muss, um an die hinterlegte Kaution zu gelangen, weil die Sicherheitsleistung bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot zu hinterlegt ist, das auf den Namen des Mieters lautet. Der Vermieter benötigt einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl, ein rechtskräftiges Urteil oder die Zustimmung des Mieters, um die Kaution auslösen zu können. Wenn also der Mieter keinen Rechtsvorschlag gegen den Zahlungsbefehl erhebt, oder der Richter dem Vermieter Rechtsöffnung gewährt, sind die Voraussetzungen erfüllt, um von der Bank die Herausgabe der Kaution zu verlangen."

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Die Kaution ist nur geschuldet, soweit dies vertraglich vereinbart wurde.

Bezüglich der Höhe der Kaution ist gesetzlich folgendes vorgesehen: Bei der Miete von Wohnräumen sieht Art. 257e OR vor, dass der Vermieter höchstens drei Brutto-Monatszinse als Sicherheit verlangen darf. Bei Geschäftsräumlichkeiten darf der Vermieter so viel verlangen, wie er zu brauchen glaubt, um eventuelle Schäden nach Beendigung des Mietverhältnisses decken zu können. Im Gesetz steht weiter, dass die Sicherheitsleistung bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot zu hinterlegen ist, das auf den Namen des Mieters lautet.

Die Rückgabe von gemieteten Wohnungen und Geschäftsräumen hat grundsätzlich am letzten Tag des Mietverhältnisses während der üblichen Geschäftszeiten zu erfolgen. Diese Regelung ist jedoch nicht zwingender Natur.

Die Zürcher Immobilienorganisationen Hauseigentümerverband Zürich (HEV), Schweizer Verband der Immobilientreuhänder Sektion Zürich (SVIT Zürich) und Vereinigung Zürcher Immobilienfirmen (VZI) haben daher in den von ihnen herausgegebenen Mietverträgen eine vom Gesetz abweichende Lösung getroffen: Danach hat die Rückgabe bis spätestens am Tag nach Beendigung der Miete um 12.00 Uhr zu erfolgen. Fällt der Rückgabetermin auf einen Samstag, Sonntag oder staatlich anerkannten Ruhe- oder Feiertag, hat die Rückgabe am darauf folgenden lokalen Werktag bis spätestens 12.00 Uhr zu geschehen.

Der ausziehende Mieter hat für das längere Verbleiben in den Mieträumlichkeiten keinen Mietzins zu bezahlen, der einziehende Mieter hat deswegen keinen Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. Es empfiehlt sich, im Voraus mit sämtlichen Beteiligten eine koordinierte Übergabe der Mieträumlichkeiten zu vereinbaren.

Kostenstand

Unter der Rubrik «Kostenstand» ist in der Regel derjenige Monat einzutragen, an welchem der Mietvertrag abgeschlossen worden ist.

Referenzzinssatz

Beim Referenzzinssatz ist die Publikation des Zinssatzes des Bundesamtes für das Wohnungswesen (BWO) massgebend

Landesindex der Konsumentenpreise

Der Landesindex der Konsumentenpreise wird monatlich neu berechnet

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Der Mieter muss bei einer ausserterminlichen Kündigung einen Nachmieter benennen, der zahlungsfähig und bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen, wie der Vormieter.

Der Mietvertrag ist nach Art. 266i OR unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin kündbar.

Der Eigentümer der Türe, also der Vermieter. Hat sich der Vermieter nicht speziell versichert, kann es sein, dass die Hausratversicherung des Mieters die Reparaturkosten übernimmt, sie ist jedoch nicht dazu verpflichtet.

Beim HEV-Mietvertragsformular wurde in der Rubrik “Kündigung” trotz der Aufforderung „*Nichtpassendes streichen” nichts gestrichen. Darf der Mieter jeden Monat kündigen?

Das Zürcher Mietgericht wählt folgende Regelung:

Der Vertrag wird als lückenhaft betrachtet und verweist auf die dispositive gesetzliche Regelung. Das Gesetz verweist für die Kündigungstermine auf den Ortsgebrauch. In der Stadt Zürich, dem Bezirk Dietikon sowie dem Bezirk Bülach sind der 31. März und der 30. September die ortsüblichen Termine. In den anderen Bezirken des Kantons wird zusätzlich auch der 30. Juni als ortsüblicher Termin angesehen.

Die Kündigung ist nichtig.

Der Vermieter muss daher – unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfrist – nochmals mit dem offiziellen Formular kündigen.

Die Mitteilung einer Mietzinsänderung aufgrund der Änderung des Referenzzinssatzes, des Landesindexes und/oder der allgemeinen Kostensteigerung durch den Vermieter oder seinem Stellvertreter muss zwingend mit einem amtlich genehmigten Formular erfolgen (269d Abs.1 OR). Das Formular muss folgende Angaben enthalten (Art. 19 Abs. 1 VMWG):

bisheriger Mietzins
bisherige Belastungen des Mieters für Nebenkosten
neuer Mietzins
neue Belastungen des Mieters für Nebenkosten
genauer Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt
klare Begründung für die Änderung

Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese jeweils in Einzelbeträgen auszuweisen. Zudem sind konkrete zahlenmässige Angaben, in Prozent und Franken, zu jeder Position zu machen. Die Begründung der Erhöhung kann auch in einem Begleitschreiben aufgeführt sein, auf dem Formular muss jedoch darauf verwiesen werden. Das Formular muss vom Eigentümer oder bevollmächtigten Verwalter eigenhändig unterzeichnet werden.

Der Vermerk «Untermiete verboten» im Mietvertrag ist rechtlich wirkungslos. Die gesetzliche Bestimmung von Art. 262 des Obligationenrechts (OR) ist zwingend. Der Mieter muss jedoch immer die Zustimmung des Vermieters einholen, um das Mietobjekt weiter vermieten zu können. Zudem sind dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben. Der Vermieter kann die Zustimmung für eine Untermiete gemäss Art. 262 OR verweigern,

Die von Mietern von Wohn- und Geschäftsräumen auf Verlangen des Vermieters häufig geleistete Sicherheit (Mietzinskaution) dient dazu, den Vermieter für den Fall von Schadenersatzforderungen oder Mietzinsrückständen abzusichern. Deshalb darf und kann die Bank gemäss Art. 257e Abs. 3 OR die auf einem Sparkonto hinterlegte Sicherheitsleistung nur unter bestimmten Voraussetzungen herausgeben:

Gegenseitiges Einverständnis der Parteien über die Auflösung.
Herrscht hingegen Uneinigkeit, können Mieter oder Vermieter die Frei- bzw. Herausgabe der Sicherheit nur verlangen, wenn ein rechtskräftiges Gerichtsurteil, ein Vergleich oder ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl vorliegt.
Schliesslich hat die Auflösung auf einseitiges Begehren des Mieters auch gegen den Willen des Vermieters zu erfolgen, wenn seit Beendigung des Mietverhältnisses ein Jahr vergangen und kein Betreibungs- oder Gerichtsverfahren über Ansprüche aus dem Mietverhältnis hängig ist. Praktisch ist es einem Vermieter, der ein solches Verfahren eingeleitet hat, zu empfehlen, umgehend die entsprechende Bank darüber zu informieren.

Bei befristeten Mietverhältnissen wird das Jahr dabei ab Ablauf des Mietvertrages gerechnet, bei unbefristeten Mietverhältnissen ab dem Zeitpunkt, auf den gültig gekündigt wurde.

Der Mieter ist zur Durchsetzung seiner Ansprüche grundsätzlich nicht berechtigt, den Mietzins zurückzuhalten oder eigenmächtig zu kürzen. Er kann aber nach Art. 259 g OR den Mietzins rechtsgültig hinterlegen, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

Das Mietobjekt muss einen Mangel aufweisen, zu dessen Beseitigung der Mieter nicht selber im Rahmen des kleinen Unterhaltes verpflichtet ist
Der Mieter hat einen Beseitigungsanspruch in Bezug auf den bestehenden Mangel, was etwa nicht gegeben ist, wenn er zur Duldung von Umbauarbeiten verpflichtet ist
Der Mieter verlangt vom Vermieter die Beseitigung des Mangels und setzt ihm dazu schriftlich eine angemessene Frist. Er muss ihm zudem die Hinterlegung androhen
Der Vermieter hat die vom Mieter gesetzte Frist unbenützt ablaufen lassen
Der Mieter hat dem Vermieter die Hinterlegung schriftlich angekündigt. Bei dieser Voraussetzung wird mehrheitlich die Meinung vertreten, dass es sich um eine blosse Ordnungsvorschrift handelt, d.h. dass die Hinterlegung auch ohne Ankündigung gültig bleibt.

Zu beachten ist zudem, dass nur zukünftig fällig werdende Mietzinse hinterlegt werden können. Fehlt es an nur einer der Voraussetzungen, befreit sich der Mieter mit der Hinterlegung nicht von seiner Pflicht zur Mietzinszahlung, d.h. er gerät in Verzug und riskiert so allenfalls eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257 d OR.

Vor Übergabe des Mietobjektes kann der Vermieter vom Mietvertrag zurücktreten (Art. 107 Abs. 2 OR) oder seine Leistung in folgenden Fällen verweigern (Art. 82 OR):

Wenn der Mieter den ersten Mietzins oder bereits fällige Mietzinse nicht bezahlt oder die Sicherheit nicht leistet, zu der er sich vertraglich verpflichtet hat.
Bei Zahlungsunfähigkeit der Mieters.

Nach Antritt des Mietverhältnisses kann der Vermieter in diesen Fällen nicht mehr vom Vertrag zurücktreten. Er muss dem Mieter ordentlich oder ausserordentlich kündigen.

BEI HECKEN

Sogenannte tote Hecken dürfen - wie auch Holzwände und Mauern - an die Grenze gestellt werden. Auch Spaliere dürfen an diese gezogen werden. Die Maximalhöhe beträgt 150 cm. Für Grünhecken gilt ein Minimalabstand von 60 cm. Auch wenn die Distanz zur Grenze grösser ist, darf die Höhe der Grünhecke maximal das Doppelte vom tatsächlichen Grenzabstand betragen.

BEI BÄUMEN UND STRÄUCHERN

Klasse:
Kleine Bäume (Garten-, Zwergobst- und Zierbäume) dürfen nicht näher als 60 cm an die Grenze zum Nachbarn gepflanzt werden. Bis zu einer Entfernung von maximal 4 m sind sie zudem so unter der Schere zu halten, dass sie nie höher werden als das Doppelte des tatsächlichen Grenzabstandes.
Klasse:
Feldobstbäume sowie kleinere Zierbäume, welche nicht unter der Schere gehalten werden müssen, dürfen nicht näher als 4 m an die Grenze gepflanzt werden.
Klasse:
Waldbäume und grosse Zierbäume (etwa Kastanien, Pappeln oder Platanen) sowie Nussbäume dürfen hingegen nicht näher als 8 m an Nachbars Grenze gepflanzt werden.

Das Recht, die Beseitigung jener Pflanzen zu verlangen, welche die Grenzabstände verletzen, verjährt mit Ablauf von 5 Jahren seit der Pflanzung. Ist das Recht verjährt, muss man die Pflanzung dulden. Für eine allfällige Nachzucht darf man aber den Nachbarn wieder auf den korrekten Grenzabstand verweisen.

Der herbstliche Laubfall gilt normalerweise nicht als übermassig. Somit hat der Nachbar das Laub grundsätzlich auf eigene Kosten zu beseitigen.

Mieter haben grundsätzlich das Recht, im Garten oder auf dem Balkon zu grillieren. Massgebend ist jedoch die Hausordnung, die den allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume vom Hauseigentümerverband Zürich beigefügt ist.

Grundsätzlich gilt, dass beim Grillieren auf dem Balkon und Gartensitzplätzen auf die übrigen Hausbewohner Rücksicht zu nehmen ist. Der Mieter darf also mit Mass grillieren, wobei er besorgt sein muss, dass Rauch, Aschenteile und unangenehme Gerüche nicht unbedingt zum Nachbarn hinüberwehen.

Bei wiederholten berechtigten Reklamationen kann der Vermieter als ultima ratio das Grillieren generell untersagen.

Wenn der Vermieter in einem bestehenden Mietverhältnis das Grillieren neu verbieten möchte, muss er eine einseitige Vertragsabänderung ankündigen, mit dem dafür vorgesehenen amtlichen Formular (Formular analog Mitteilung einer Mietzinserhöhung). Ein solches Verbot kann nur begründet eingeführt werden.

Darf ein Nachbar aufgrund des Kapprechts die unteren Äste eines Baums kappen, indem er eine Leiter über den Zaun an deren Stamm stellt?

In Art. 687 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches steht, dass der Nachbar überragende Äste und eindringende Wurzeln, wenn sie sein Eigentum schädigen und auf seine Beschwerde hin nicht binnen angemessener Frist beseitigt werden, kappen und für sich behalten kann. Duldet ein Grundeigentümer das Überragen von Ästen auf bebauten oder überbauten Boden, so hat er ein Recht auf die an ihnen wachsenden Früchte (Anries).

Wenn die Voraussetzungen für die Ausübung des Kapprechts gegeben sind, nämlich die Schädigung des Nachbargrundstückes sowie die erfolglose Beschwerde mit angemessener Fristansetzung, ist der Nachbar berechtigt, die überragenden Äste auf seine Kosten abzuschneiden. Das Eindringen auf ein fremdes Grundstück ohne die Zustimmung des jeweiligen Eigentümers, z.B. um besser kappen zu können, ist jedoch unzulässig. Das Kappen der überragenden Äste muss immer vom eigenen Grundstück aus vorgenommen werden.

Das Zivilgesetzbuch behält aber das Recht der Kantone vor, für Anpflanzungen - je nach Art des Grundstückes und der Pflanzen - bestimmte Abstände vom nachbarlichen Grundstück vorzuschreiben oder den Grundeigentümer zu verpflichten, das Übergreifen von Ästen oder Wurzeln fruchttragender Bäume zu gestatten und für diese Fälle das Anries zu regeln oder aufzuheben.

Im Kanton Zürich sind die einzuhaltenden Abstände von Bäumen und Sträuchern zum Nachbargrundstück in den Paragraphen 169 bis 173 des Zürcherischen Einführungsgesetzes zum ZGB geregelt.

Nein. Das Dach gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum.

Deshalb muss die Gemeinschaft für Reparaturen aufkommen. Die Gemeinschaft kann aber vom Besitzer der Dachwohnung via Reglement verlangen, dass er für den Unterhalt des Daches zuständig ist.

Verstösst ein Beschluss der Versammlung gegen eine gesetzliche oder reglementarische Bestimmung, kann jeder Stockwerkeigentümer, der dem Beschluss nicht zugestimmt hat, diesen innert Monatsfrist beim Richter anfechten. Konnte man an der Versammlung nicht teilnehmen, beginnt die Anfechtungsfrist zu laufen, sobald man vom Beschluss Kenntnis hat.

Steht nichts im Reglement, genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Erfolgt die Abberufung zur Unzeit, muss die Gemeinschaft dem Verwalter den dadurch entstandenen Schaden ersetzen.

Ja. Ist der Verwalter nicht erreichbar, kann jeder Stockwerkeigentümer von sich aus und ohne Ermächtigung durch die Versammlung dafür sorgen, dass drohender Schaden verhindert wird oder sich eine Situation nicht verschlimmert.
Beispiel: Ein Keller ist überflutet, Hagel hat Fenster zerstört oder ein Dieb die Türe beschädigt.

Ja, falls nur ein Stockwerkeigentümer betroffen ist - beispielsweise vom übermässigen Lärm aus einer Nachbarliegenschaft. Kein Alleingang ist möglich, wenn die Gesamtliegenschaft vom Problem betroffen ist.

Die Gemeinschaft.

Sie muss aufgrund der gesetzlichen Grundeigentümerhaftung für den Schaden aufkommen. Es ist zu empfehlen einen guten Versicherungsschutz abzuschliessen.

Über notwendige bauliche Massnahmen entscheidet die Versammlung der Eigentümer. Nötig ist ein Mehrheitsbeschluss. Das Mehr wird ausgehend von den anwesenden oder vertretenen Stimmen berechnet.

Ein Kabelanschluss ist eine nützliche bauliche Massnahme. Hier muss im Unterschied zu notwendigen baulichen Massnahmen die Mehrheit der anwesenden Stockwerkeigentümer zustimmen, die zugleich über mehr als 50 Prozent der Liegenschaftsanteile verfügt.

Bauten mit luxuriösem Charakter bedürfen der Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer.

Nein. Nur der Richter kann bei besonders krassen oder wiederholten Verstössen gegen das Gesetz, den Gemeinschaftswillen oder das Reglement einen Stockwerkeigentümer ausschliessen.

Wenn etwa Kühlschrank oder Kochherd wegen Mängeln oder aufgrund des Alters nicht mehr funktionsfähig sind und eine Reparatur als unverhältnismässig erscheint, müssen sie ersetzt werden.